Lucca Progetto ex Manifattura
Focus Attualità, LUCCA - di Paolo Pescucci

Lucca, Il punto sull’Ex Manifattura Sud

di PAOLO PESCUCCI – Salviamo-la-Manifattura ha pubblicato una sintesi che permetta di avere rapidamente una visione aggiornata.

Da oltre un anno il destino dell’Ex Manifattura Sud è al centro dell’interesse, delle discussioni. Argomento che, facile prognosticare, diverrà uno dei punti caldi delle non tanto lontana campagna elettorale per il nuovo sindaco.

Quello che appare da recenti sondaggi è che la maggioranza dei lucchesi è favorevole a soluzioni alternative a quelle proposte dal duo Coima-FondazioneCrL, quindi sarà bene che i futuri candidati non compiano errori di posizionamento. Col passare dei mesi si sono succeduti numerosi colpi di scena, tanto che è diventato difficile seguire la storia e capirne i termini. Quindi ci appare meritoria l’iniziativa della pagina Facebook di Salviamo-la-Manifattura, di pubblicare una sintesi che permetta di avere rapidamente una visione aggiornata, sintesi che pubblichiamo di seguito ringraziando gli autori.

Ex Manifattura Sud, sintesi aggiornata

(1) Il Programma Triennale 2019/2021 delle Opere Pubbliche del Comune di Lucca conteneva, con voce di spesa di 3.950.000 € la “Realizzazione di parcheggio presso ex Manifattura Tabacchi con relativa costituzione di piazza in quota e collegamenti con passeggiata delle mura” da terminare nel 2021. Nel successivo programma del 2020/2022 suddetto intervento scompare.

(2) Giugno 2019. Coima SGR presenta una manifestazione di interesse per l’acquisto della ex Manifattura Tabacchi “sud” subordinando il proprio interesse a consistenti modifiche del regolamento urbanistico e ad altre onerose condizioni.

(3) Novembre 2019. il Consiglio Comunale adotta la variante al Regolamento Urbanistico chiamata “Ex Manifattura Tabacchi” con procedura semplificata, introducendo tutte le variazioni richieste da COIMA SGR. Tale variante sarà approvata definitivamente nel settembre 2020, modificando solo per una previsione le richieste di COIMA SGR.

(4) Dicembre 2019. il CdA di Coima SGR istituisce il Fondo Immobiliare Riservato denominato “COIMA Urban Regeneration Fund II” e dedicato a interventi sulla Manifattura di Lucca. La Fondazione CRL, avendo sottoscritto quote di questo fondo per un totale di 25 milioni di euro, appare unico sottoscrittore e finanziatore effettivo dell’operazione Manifattura. La Fondazione CrL possiede a quella data altri investimenti in Coima per un totale di 76 milioni di euro. Coima riguardo la manifattura, e dunque per la Fondazione FCR e per l’Amministrazione Comunale, appare come un costoso prestatore di servizi.

(5) Febbraio 2020. Coima propone al Comune uno schema di Finanza di Progetto, relativamente alla “Realizzazione di parcheggio presso ex Manifattura Tabacchi con relativa costituzione di piazza in quota e collegamenti con passeggiata delle mura” in pratica finanziato dalla Fondazione CrL. Costo previsto oltre 15 milioni di euro, quando il comune lo aveva in bilancio per meno di 4 milioni

(6) Condizioni richieste per poter realizzare i suddetti interventi sui parcheggi, sono: 1-cessione di proprietà della parte sud della manifattura, oltre 18.000 mq, valutata solo 3.200.000 euro, rispetto ai 5.000.00 di recenti precedenti valutazioni. 2- permessi e licenze per costruire negli immobili ceduti 90 appartamenti, negozi, uffici, media distribuzione (svincolata dall’obbligo di parcheggi di pertinenza). 3- per 50 anni la gestione e relativi incassi dei parcheggi pubblici di Cittadella, via del Pallone, Piazzale Verdi, da mettere a valore al costo di almeno 2 euro all’ora, giorno e notte. 4- gestione per 50 anni delle piazze interne alla Manifattura, del Baluardo San Paolino, e gli incassi risultanti da spettacoli, eventi, ristorazione, pubblicità, ecc., che potrà effettuare su questi spazi interni ed esterni. 5- realizzazione di passerella larga 4 metri per collegare direttamente la manifattura con le mura. 6- Per 50 anni l’impegno a non adottare politiche di mobilità che possano limitare l’uso dei suoi parcheggi, nonché a non costruire o far costruire parcheggi vicini a tariffe in competizione tariffaria

(7) La gestione dei soli parcheggi produrrà incassi di oltre 50 milioni, cui si aggiungono gli incassi degli affitti dei 18.000 mq di superfice (appartamenti, negozi, uffici), gli incassi per gli eventi e le attività che saranno realizzati nelle piazze e sul baluardo delle mura

(8) Il privato farà conoscere i dettagli di quanto vorrà realizzare solo dopo che la proposta verrà accettata.

(9) 7 ottobre 2020 Coima revisiona le sue condizioni con lettera al Comune, chiedendogli in termini tassativi, che entro il 3/11/2020 si adoperi perché la Soprintendenza regionale rimoduli le prescrizioni delle precedenti delibere, fissa il termine inderogabile in cui il Comune deve accettare la sua proposta e pena la sua decadenza al 18/12/2020, (poi prorogato al 31.12.) dichiari il pubblico interesse, approvi il progetto di fattibilità e pubblichi il bando di gara, che entro il 31/10/2021 il comune si obblighi al rilascio dei titoli edilizi ed altra autorizzazione (comprese paesaggistica e storico artistica) non subordinata ad approvazione piano operativo, e consegna degli immobili del contributo pubblico (complesso dell’ex-manifattura) per cantierarli.

(10) 9 ottobre 2020 l’Amministrazione Comunale pone a Coima sgr alcune condizioni, in particolare con riferimento ai parcheggi già a reddito, che andrebbero a costituire mancati introiti alle casse comunali

(11) 29 ottobre 2020 Coima comunica al comune che ha già accordo su interesse di Tagetik a trasferirsi nei locali della manifattura (6000 mq), che rinuncia al temine perentorio per avere assenso della soprintendenza e conferma la rinuncia alla concessione per 50 anni del baluardo (rimane la passerella), concede un contributo al comune qualora gli incassi dei parcheggi superino una certa cifra. L’Amministrazione comunale rigetta la proposta e ne chiede una nuova.

(12) 25 novembre 2020 Coima formula una nuova proposta che poco cambia rispetto alla preesistente: di fatto si limita a prevedere la riduzione da 50 a 40 anni della concessione sui parchetti e la possibilità di un contributo al comune al superamento di una data soglia di redditività. Da calcoli fatti il comune avrebbe danni per 31 milioni di euro.

(13) Nel frattempo viene presentata una proposta alternativa da parte di Music Innovation Hub che prevede la trasformazione della ex manifattura tabacchi sud in polo culturale così come prospettato dalla soprintendenza e un utilizzo da parte di un consorzio di imprese sociali per il tempo necessario a rientrare dall’investimento (la proprietà degli immobili rimarrebbe interamente pubblica), ma seppur presentato anche in consiglio comunale il progetto non viene in alcun modo preso in considerazione e si insiste nel procedere esclusivamente con la proposta di Coima Sgr.

(14) A marzo 2021 l’Amministrazione Comunale evidenzia ulteriori criticità della proposta Fondazione-Coima che la rendono inaccettabile per circa 70 profili. Chiede tali significative modifiche da proporre essa stessa una bozza di convenzione.

(15) Con accesso agli atti l’opposizione riesce ad acquisire la progettazione impiantistica relativa alle opere edilizie che il privato vuole realizzare entro la manifattura, depositate a marzo 2021, ma che il sindaco non aveva comunicato al recente consiglio comunale sulla manifattura. Cosa per cui l’opposizione ne richiede le dimissioni. Da quei documenti si evince la volontà di realizzare 24 appartamenti di lusso, 1 extralusso, un numero di parcheggi inferiore all’attuale e edilizia commerciale per circa 4000mq.

(16) Coima sgr non ha ancora depositato alcuna risposta alla proposta formulata dalla amministrazione. Verosimilmente delusi dal fatto che il Dirigente Comunale abbia escluso che, in assenza di piano attuativo, la ex manifattura tabacchi sud possa accogliere imprese non a carattere produttivo, come Tagetik, i proponenti restano in stallo.

(17) La proposta di Music Innovation Hub sarebbe…ancora sul tavolo.

Il testo originale si può trovare qui.